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Loi Scellier ou pas ? Faire le bon choix

Source : Diagnostic Expertise ( 31/07/09 )

Loi Scellier ou pas ?
La loi Scellier remplace la loi Robien et sauve tous le secteur immobilier

La fin programmée des lois Robien et Borloo pour fin 2009, va laisser une grand vide dans le paysage de la défiscalisation. Ces deux lois ont pourtant fait le bonheur de nombreux promoteurs et gestionnaires de patrimoine qui ont inondé le marché de biens immobiliers neufs au cours de six dernières années grâce à ces deux dispositifs. Ce vide ne va être qu'illusoire, car il va sans doute être très vite comblé par la nouvelle loi de défiscalisation immobilière entrée en vigueur (à la hâte) en début d'année 2009 : la loi Scellier.

La loi Scellier, du nom de son créateur, le député François Scellier, a vu le jour peu avant les fêtes de noël 2008, comme si, sentant le vent tourné dans la mauvaise direction, le gouvernement avait décidé de faire un gros cadeau aux promoteurs et autres commercialisateurs de défiscalisation en leur donnant la possibilité d'éviter la faillite en 2009. Car il faut bien le reconnaître et voir l'évidence, sans la loi Scellier, se serait aujourd'hui l'hécatombe dans le secteur immobilier et le BTP.

Alors loi Scellier ou pas ? Au regard des avantages fiscaux qu'octroie la loi Scellier, la réponse peut sembler évidente : 25% de réduction d'impôt jusqu'à 300 000 euros d'investissement, soit 8 300 euros de réduction d'impôt annuelle au maximum, difficile de faire mieux. Les lois de Robien et Borloo ne permettaient pas de faire mieux même avec la tranche marginale d'imposition (TMI) la plus haute. Autre avantage de taille, la loi Scellier permet de défiscaliser quelque soit son niveau d'imposition. Autrement dit, plus besoin d'être dans la TMI à 40% pour défiscaliser raisonnablement. (Voir toute la fiscalité loi Scellier).

Toutefois la loi Scellier ne doit pas faire oublier les principes fondamentaux de tout investissement immobilier locatif. A savoir la qualité de l'emplacement, la qualité de construction du bien immobilier, le marché locatif du lieu d'investissement et le marché potentiel de revente au terme du mécanisme de défiscalisation. A ce titre il est fortement conseillé de ne pas investir dans des programmes uniquement destinés à des investisseurs. Au terme de l'engagement de location, c'est-à-dire neuf ans en loi Scellier, il y a de fortes chances que tous les biens se retrouvent sur le marché de la revente en même temps, ce qui pourrait faire considérablement baisser le potentiel de revente.

La loi Scellier, si elle est bien utilisée peut-être un formidable levier de création de patrimoine pour l'investisseur. A chaque investisseur, par contre, de prendre en compte tous les éléments qui peuvent influencer la qualité de son investissement pour ne pas retomber dans les travers de la tristement célèbre loi de Robien.

Source : Diagnostic Expertise ( 31/07/09 )
Alix Guinet

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Défiscalisation - Loi Scellier ou pas ? Faire le bon choix

"Toutefois la loi Scellier ne doit pas faire oublier les principes fondamentaux de tout investissement immobilier locatif. A savoir la qualité de l'emplacement, la qualité de construction du bien immobilier, le marché locatif du lieu d'investissement et le marché potentiel de revente au terme du mécanisme de défiscalisation. "

Non seul le prix d'achat compte, de ce prix d'achat dépendra le niveau de loyer proposé et donc la possibilité de trouver un locataire ou non.
D'une manière générale, les produits immo proposant une renta brute inférieure à 10% sont à éviter car une fois défalquées les charges (charges de copro, taxe fonciere, carence locative, travaux...), la rentabilité nette est inférieure à celle d'une obligation avec les risques immobiliers en plus.

ben non justement, tout n'est pas une question de prix d'achat. nombreux sont ceux qui ont achété en Borlo des apparts au fond de la brousse. Pas de location pendant des mois, pas de revente possible et pourtant, ils ont souvent achété peu cher. Donc Non, le prix d'achat n'est surtout pas un critére et comme le dit bien le journaliste, c'est avant tout la possibilité de location, l'emplacement (pour la revente), la qualité(pour reduire les potentiels travaux) qui priment.

D'accord avec Etienne, aux risques immobiliers j'ajouterais les risques liés à la non pérennité des avantages fiscaux. CE que la loi fait, une autre loi peut le défaire. Par ailleurs, l'offre étant très restreinte en ce moment, les prix d'achat sont surévalués, les 8/10% de rentabilité brute sont inatteingnable en ce moment. Le Scellier est donc à éviter pour l'instant

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